BOEnTechoPreguntas frecuentes sobre subastas del BOE
¿Qué es una subasta de inmuebles del BOE?
Es la venta pública y electrónica de un bien —normalmente embargado, o procedente de una herencia o un concurso— que ordena un juzgado, un notario o una administración pública. El anuncio se publica en el Boletín Oficial del Estado y la puja se celebra en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE (subastas.boe.es). Es un cauce legal y transparente para comprar, a menudo por debajo del valor de mercado.
¿Quién puede pujar en una subasta del BOE?
Cualquier persona física o jurídica con capacidad legal para contratar. Basta con darse de alta como usuario en el Portal de Subastas, identificarse con certificado electrónico, DNIe o Cl@ve y constituir el depósito exigido. No necesitas abogado ni procurador para pujar.
¿Cuánto dinero hay que depositar para pujar?
Con carácter general, el 5 % del valor por el que sale el bien (el 'tipo' de la subasta). Ese depósito se bloquea para poder pujar y se devuelve íntegro si no resultas adjudicatario. Si ganas, se aplica a cuenta del precio; solo se pierde si ganas y después no pagas el resto en plazo.
¿Cuánto dura una subasta electrónica del BOE?
Admite pujas durante 20 días naturales desde su apertura. Además, no se cierra hasta que ha transcurrido una hora desde la última puja válida, lo que puede prorrogar el final hasta un máximo de 24 horas. Así nadie gana simplemente por pujar en el último segundo.
¿El precio de salida es el precio final?
No. El precio de salida (puja mínima o 'tipo') es solo el punto de partida; el precio final lo fija la mejor postura. Y al importe de la adjudicación hay que sumarle impuestos (ITP o IVA), notaría, registro y, en su caso, cargas que subsistan, reformas y el coste de recuperar la posesión.
¿Puedo adjudicarme el inmueble por menos del valor de tasación?
Sí. Si la mejor postura alcanza al menos el 70 % del valor de tasación, el remate se aprueba directamente. Por debajo de ese 70 %, la ley abre un periodo para proteger al deudor: puede presentar a un tercero que mejore la oferta y el ejecutante puede pedir la adjudicación en ciertas condiciones. Por eso a veces se cierran operaciones muy por debajo del valor.
¿Qué son las cargas y por qué importan tanto?
Son deudas o gravámenes que pesan sobre el inmueble: hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales… Como regla general, las cargas anteriores y preferentes al procedimiento subsisten y las asume el adjudicatario; las posteriores se cancelan con la adjudicación. Consulta siempre la certificación de cargas del expediente y pide una nota simple actualizada del Registro antes de pujar.
¿Qué pasa si la vivienda está ocupada?
Ganar la subasta te convierte en propietario, pero no te entrega automáticamente las llaves. Si hay ocupantes (el deudor, inquilinos con contrato u ocupantes sin título) puede ser necesario un procedimiento judicial de lanzamiento, con su coste y sus plazos. Un inmueble ocupado suele salir más barato precisamente por ese riesgo.
¿Puedo visitar el inmueble antes de pujar?
Por lo general no se garantiza la visita: muchas subastas se adjudican 'como cuerpo cierto', sin posibilidad de inspeccionar el interior. Puedes ver el edificio por fuera y consultar el Catastro, la ubicación y la documentación del expediente. Asume que puede haber deterioro o reformas pendientes y refléjalo en tu presupuesto.
¿Qué impuestos y gastos pago si me adjudico el bien?
En vivienda de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma (aproximadamente entre el 6 % y el 10 %). En obra nueva o venta por empresario puede ser IVA. A ello se añaden notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad y la plusvalía municipal cuando corresponda.
¿Puedo financiar la compra con una hipoteca?
En la práctica es difícil: la subasta exige pagar el resto del precio en un plazo corto (habitualmente 40 días para inmuebles) y no queda condicionada a que te concedan financiación. Conviene tener el dinero disponible o la financiación cerrada de antemano; si ganas y no pagas, pierdes el depósito.
¿Qué ocurre justo después de ganar la subasta?
Debes consignar la diferencia entre tu puja y el depósito en el plazo legal (para inmuebles, habitualmente 40 días). Después se dicta el decreto o auto de adjudicación, se cancelan las cargas posteriores y podrás inscribir el inmueble a tu nombre en el Registro y solicitar la posesión.
¿BOEnTecho es una web oficial del Estado?
No. BOEnTecho reúne, ordena y analiza información pública de las subastas del BOE para hacerla más accesible, pero no es un organismo oficial ni un asesor. Verifica siempre los datos en el Portal de Subastas del BOE y en el anuncio oficial antes de tomar decisiones.
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